封闭式共同基金在持牌管理公司的信托下汇集资产。这不是公司或银行账户：投资者的权利由股份证明，资产制度由法律和信托管理规则确定，交易通过集体投资的基础设施进行。
- 封闭式共同基金不是法人实体；基金资产独立、单独核算。
- 管理公司按照信托管理规则运作，由专门的托管机构控制资产的处置。
- 基金的资产构成、投资者范围、份额权利、期限、付款方式和机构是在设立前设计的。
- 封闭式共同基金为合格投资者提供了更广泛的工具，但并没有取消评估、会计、反洗钱和监管控制。
- 从 2026 年 3 月 1 日起，将实施重要变化，包括个人封闭式共同基金的单位类别以及新的会议和赎回机制。
01
封闭式共同基金的法律性质
共同投资基金是不具有法人资格的独立财产综合体。财产按共同共有权属于股东，但不实行通常方式的实物分割和股份分配。按照信托管理规则，将管理权移交给管理公司。
合同由管理公司签订，表明其担任相关基金的受托人。基金的资产、负债和会计与管理公司自有资产分开。
02
封闭式共同基金用于什么目的？
收益性房产、租赁、重建和项目组合。
土地、设计公司、建筑和分期融资。
股权集中、法人权利及投资退出。
联合投资、继承和收入分配规则。
允许的贷款、索赔和担保工具。
独立的权利和收入 - 遵守类别和 PRL 合规性。
03
基础设施参与者
以许可的方式管理基金、完成交易、进行披露和报告。
在预期部分存储和记录财产，控制处置并遵守规则。
维护投资股份所有者名册。
当需要或法规要求进行独立评估时确定资产的价值。
在法律规定的范围内检查案件的报告和交易。
承担投资风险，并在规定范围内通过股份和会议行使权利。
04
先设计后创作
- 01
基金目标和投资策略。
- 02
基金类别和允许的资产构成。
- 03
未来投资者的资格和数量。
- 04
信托管理的设立期限和有效期。
- 05
单位类别、支出、投票和兑换程序。
- 06
投资委员会及保留事项。
- 07
融资、杠杆以及与关联方的交易。
- 08
基金、投资者和转让资产的税务模型。
如果在移民安置计划之前未就这些参数达成一致，则后续变更可能需要业主会议、批准和费用，并且部分结构可能无法访问。
05
信托管理规则
PDU是特定基金的主要监管文件。它描述了投资申报、单位设立、发行和赎回、费用和开支、估值、付款、授权和终止。对于不合格投资者可用的资金，规则由俄罗斯银行注册；对于仅面向合格投资者的基金，采用由专门托管机构参与的特殊程序。
广告说明、项目公司和PSP的公司协议必须达成一致：除非得到法律法规的支持，否则外部承诺不会产生股东权利。
06
基金的设立
- 01概念
资产、投资者、经济和治理。
- 02基础设施
管理公司、特别存管机构、登记机构、评估机构和审计机构。
- 03远程控制
开发、批准和注册路线。
- 04接待财产
经过评估和合法转让的货币或合格资产。
- 05完成
达到最小规模、报告并开始工作。
07
资产构成及投资申报
你不能从“一切都可以转移到封闭式共同基金”的公式出发。是否受理取决于基金的类别、投资者的状况、俄罗斯银行和 PDU 的要求。对于每项资产，都会审查可转让性、所有权、估价、产权负担、利益冲突、存储或会计能力以及对限额的影响。
不动产、股份、债权或担保按照相应资产的规则转移至基金。我们需要合同、注册、同意和税务分析。
08
单位和不同班级
投资份额证明所有者在财产权和法律规定的其他权利中的份额。对于面向合格投资者的个别封闭式共同基金，2026年的改革允许不同类别的基金在收益、投票权、优先购买权和单独的赎回机制方面存在差异。
类别不能用作任意股份：权利、转换、会计和保护投资者的内容必须严格遵守法律、俄罗斯银行行为和 PDU。
09
会议及投资委员会
股东大会仅就法律和本条例规定的事项作出决定。投资委员会可以按规定方式批准交易和投资参数，但不取代管理公司，也不免除其许可责任。
对于家族或合伙基金，法定人数、利益冲突、僵局、管理公司变更、主要交易、额外股份、付款和投资者退出均已提前建模。
10
房地产及开发
在转让标的之前，会检查统一国家登记册、土地、城市规划限制、租金、建筑、增值税、融资和质押。在开发模式中，基金可以拥有土地、物体或项目公司的股份——这些选择给出了不同的监管和税收结果。
运营预算、资本支出、承包商、技术客户、销售和融资必须符合投资申报和管理程序。
11
并购和控股结构中的封闭式共同基金
该基金可以将股份和股份组合起来，吸引投资者并制定收益分配规则。但收购融资、公司控制权、关联关系、反垄断审批、战略合作伙伴关系和关联交易限制的分析方式与基金外部相同。
封闭式共同基金并不能“清除”公司的历史：尽职调查和合同保护仍然是强制性的。
12
不简化营销的税收
由于基金不是法人实体，因此基金财产的交易、向所有者的付款、股份的赎回和出售、成立和终止时的资产转让均单独进行税务分析。结果取决于资产类型、投资者的身份和居住地、收入来源以及税务代理人的角色。
房产综合体本身不征收所得税并不能取消增值税、房产税和土地税、投资者税、代理义务以及资产转让的后果。
13
成本和经济
- 01
管理公司报酬。
- 02
专业保管机构和登记机构的服务。
- 03
评估、审计、会计和税务流程。
- 04
权利登记、公证费和国家费用。
- 05
银行服务、保险和托管。
- 06
法律支持和争议解决。
- 07
设施和项目公司的运营费用。
将经济与替代方案（有限责任公司、股份公司、个人基金或直接所有权）进行全面比较，包括终止。
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会计、披露和反洗钱
管理公司和基础设施参与者遵守财产会计、资产净值计算、报告、披露和文件存储的要求。使用 AML/KYC 验证投资者、受益人、资产和资金来源。
面向合格投资者的基金信息披露有限，但这并不意味着对受监管的参与者和政府当局匿名。
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主要风险
- 01
该资产不符合类别或投资声明。
- 02
税收优惠被高估了。
- 03
RSP 不反映投资者协议。
- 04
与关联人的交易会产生利益冲突。
- 05
到期前流动性不足。
- 06
产权负担或同意会阻止资产的转让。
- 07
基础设施成本超过结构效应。
- 08
该基金的终止并未提前计划。
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基金终止
封闭式共同基金在期限届满或其他法律和 PDU 依据时终止。以可接受的方式出售或转让资产，支付负债和费用，然后将剩余财产分配给股东。
非流动性房地产、法律纠纷、质押或公司资产可能会使退出的时间和成本显着复杂化，因此在创建过程中会检查终止场景。
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自 2026 年 3 月 1 日以来发生了哪些变化
第 532-FZ 号联邦法更新了集体投资制度。合格投资者的封闭式共同基金出现了更加灵活的基金份额类别；会议机制、部分还款和个人基础设施程序均已明确。申请取决于基金类型和 PDU 版本。
现有基金需要进行差距分析：哪些新工具有用，需要对政策和投资者决策进行哪些改变，以及现有所有者的权利是否正在恶化。