中国房地产：
不仅检查建筑物，还检查土地权

01

在中国，他们购买物品和土地使用权

城市的土地属于国家；农村和郊区的土地一般属于集体所有，除非法律将其归类为国有土地。对于商业项目来说，关键权属通常是国有建设用地的有时限使用权。建筑物本身、土地所有权、用途和登记记录一起分析。

Ownership

土地所有者是国家或农村集体

Land-use right

有偿提供、分配、租赁或法律规定的其他制度

Purpose

工业、商业、办公、住宅、物流等经批准的用途

Building

建筑物权和土地使用权必须形成连贯的链条

Registration

设立、转让、抵押等变更均经登记册核实

02

外国身份与常规交易分开检查

外国公司、其中国企业、代表机构和个人享有不同的设施使用权。对于自主开发或投资活动，要检查外商投资负面清单、经营范围、商业存在要求、资本和外汇融资。购买个人用途取决于购买者的身份和当地城市的法规。

03

房地产尽职调查从地籍和设计文件开始

该摘录或证书不能代替对原始批地、土地出让金支付、批准用途、期限、边界、建筑、规划和实际用途的核实。对于公司中的对象，添加了所有者的公司、债务、税务和诉讼检查。

Title

版权持有人、对象、地区、时期、目的和过渡历史

Encumbrances

抵押、逮捕、预登记、租赁、地役权和纠纷

Land contract

赠款/转让合同、溢价、开发契约和用途变更

Permits

规划、建设、消防、环评、竣工验收及经营许可

Physical

调查、访问、公用设施、缺陷、污染和注册合规性

Economics

租户、存款、债务、税收、服务费和资本支出

04

权利转让是通过注册完成的，而不是通过付款完成的

该合同对标的物、价格、押金、成交条件、产权负担的解除、文件转让以及拒绝注册的风险进行约束。在交割前，需确认同意书、税收以及随建筑物一起转让土地使用权的可能性。在租约中，房东的权利、权力、登记或备案、转让、装修、转租、财产出售以及提前退出的权利都会受到检查。

05

价格是在确定各方的税务状况后建模的

此次交易可能会影响买方的契税、增值税及附加、印花税、企业或个人所得税，以及房产卖方的土地增值税。使用城市土地可能会产生城镇土地使用税；建筑物的所有权和交付 - 根据适用的制度征收房地产税。费率、激励措施和当地实施情况按城市和交易类型进行检查。

Deed tax

法律规定的土地使用权、建筑物所有权转让期间发生的

LAT

根据既定扣除额和累进比例的价值增加进行计算

VAT

因房产、卖家、历史和适用制度而异

Withholding

跨境结构中，检查卖家收入、PE、条约、汇款情况

Allocation

该条约确定了谁承担特定税收以及重新评估时会发生什么

06

开发始于项目在特定地点的可行性

在购买或招标之前，会检查空间规划、土地配额、分区、开发强度、容积率、高度、基础设施义务和行业容忍度。更改目的或参数需要获得同意，并可能导致新的资助协议、额外付款和重新批准。

1. 01
   Investment decision

   项目、行业、投资者资格、审批或备案。

2. 02
   Land route

   出让、招标/拍卖/挂牌、转让、租赁或可接受的集体土地路线。

3. 03
   Planning conditions

   边界、目的、指标、交通、公用事业和公共设施。

4. 04
   Financeability

   资金、银行、抵押、预售及资金使用限制。

07

权限形成顺序链

程序的设置和名称取决于项目和地点，但通常会分析投资程序、土地使用审批、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、项目文件审查、施工许可证、环评、消防和特殊行业许可证。在获得所需许可之前开始工作可能会带来停工、罚款和验收问题的风险。

08

承包商通过许可、资质和实际角色验证

施工合同以书面形式签订，描述范围、设计责任、标准、方案、价格、材料、分包、保险、HSE、担保和移交。使用他人资质证书、非法分包链或缺乏所需资质都可能影响有效性和责任。

Employer

土地、许可证、场地访问、初始数据和及时决策

Contractor

资质、人员、方法、采购、质量、安全

Designer/supervisor

范围、批准、专业责任和独立性

Subcontractors

允许的数据包、同意、向下流动和直接控制

Security

履约保证金、预付款担保、保留和母公司担保

09

未经程序的变更变成数量和价格的争议

合同规定了工程量清单或总价基础、里程碑、测量、发票、税金、预扣税和最终账户。任何变更均需经过书面指示、成本和时间评估、授权确认和后果记录。对于延误，客户、承包商、当局和不可抗力的事件是分开的。

10

接受是一个过程，而不仅仅是最后的一个签名

通过材料批准、检查、隐藏工程记录、测试、调试、打孔清单和竣工验收来建立控制。对象的转移与竣工文件、手册、保修、钥匙、许可证和人员培训相关。缺陷责任期并不取消强制性质量要求和隐藏缺陷的责任。

ITP

检验和测试计划及控制点和负责人

Evidence

照片、实验室、现场日志、RFI、NCR 和纠正措施

Completion

工作状态、文件、系统输入及未完成事项

Warranty

按工作类型、响应时间、访问和紧急维修划分的截止日期

Final account

就变更、索赔和缺陷达成一致后关闭

11

环评、消防、工业条件提前设计

根据影响程度，项目可能需要环境影响报告书、报告表或登记表。环境审批、排放、废物、水、土壤、能源、职业健康、消防和生产许可​​证必须符合实际过程，而不仅仅是建筑物的建筑用途。

12

施工纠纷获同期记录

主要冲突涉及合同的有效性、范围、变更、延误、质量、最终账目和付款优先权。合同规定了法律、法院或仲裁、语言、专家程序和临时措施，但一方维护每日程序更新、通知、批准、测量和因果关系。

1. 01

   确认土地使用权、用途、期限、边界和登记历史。

2. 02

   检查国外清关、业务范围、外汇融资和当地法规。

3. 03

   收集土地、规划、建设、环评、消防、竣工文件。

4. 04

   检查抵押贷款、租赁、法院限制、债务和身体状况。

5. 05

   对所有税费、费用、价格和结算机制进行建模。

6. 06

   记录参与者的资格、范围、价格、变更、安全和验收。

7. 07

   维护单个同期项目记录直至最终账目。