Недвижимость в Китае:
проверяется право на землю, а не только здание

01

В Китае покупают объект и право использования земли

Земля в городах принадлежит государству; сельская и пригородная земля в общем случае находится в коллективной собственности, если закон не относит её к государственной. Для коммерческого проекта ключевым титулом обычно является ограниченное по сроку right to use state-owned construction land. Само здание, право на землю, назначение и регистрационная запись анализируются вместе.

Ownership

Собственник земли — государство или сельский коллектив

Land-use right

Возмездное предоставление, allocation, lease или иной предусмотренный законом режим

Purpose

Industrial, commercial, office, residential, logistics и иное утверждённое назначение

Building

Право на строение и land-use right должны образовывать согласованную цепочку

Registration

Создание, передача, ипотека и иные изменения проверяются по реестру

02

Иностранный статус проверяется отдельно от обычной сделки

Иностранная компания, её китайское предприятие, представительство и физическое лицо имеют разный доступ к объектам. Для самостоятельной девелоперской или инвестиционной деятельности проверяются Foreign Investment Negative List, business scope, требования к коммерческому присутствию, капиталу и валютному финансированию. Покупка для собственного использования зависит от статуса покупателя и местных правил города.

03

Real estate due diligence начинается с кадастрового и проектного файла

Выписка или свидетельство не заменяет проверку первоначального предоставления земли, оплаты land grant premium, утверждённого назначения, срока, границ, здания, планирования и фактического использования. Для объекта в компании добавляются корпоративные, долговые, налоговые и litigation-проверки владельца.

Title

Правообладатель, объект, площадь, срок, назначение и история переходов

Encumbrances

Ипотека, арест, предварительная регистрация, lease, easement и спор

Land contract

Grant/transfer contract, premium, development covenants и change of use

Permits

Planning, construction, fire, EIA, completion acceptance и operational licenses

Physical

Survey, доступ, utilities, defects, contamination и соответствие реестру

Economics

Арендаторы, deposits, задолженность, налоги, service charges и capex

04

Переход права завершается регистрацией, а не оплатой

Договор связывает объект, цену, deposit, условия закрытия, освобождение от обременений, передачу документов и риск отказа в регистрации. До closing подтверждают согласия, налоги и возможность передачи land-use right вместе со зданием. В аренде проверяются право арендодателя, полномочия, регистрация или filing, назначение, fit-out, субаренда, продажа объекта и право на досрочный выход.

05

Цена моделируется после определения налогового статуса сторон

Сделка может затрагивать deed tax у приобретателя, VAT и доплаты, stamp tax, corporate или individual income tax, а у продавца недвижимости — Land Appreciation Tax. Пользование городской землёй может создавать Urban and Town Land Use Tax; владение и сдача здания — real estate tax по применимому режиму. Ставки, льготы и local implementation проверяются по городу и типу сделки.

Deed tax

Возникает при предусмотренной законом передаче land-use right или собственности на здание

LAT

Рассчитывается по приросту стоимости с установленными вычетами и прогрессивной шкалой

VAT

Зависит от объекта, продавца, истории и применимого режима

Withholding

В трансграничной структуре проверяются доход продавца, PE, treaty и remittance

Allocation

Договор определяет, кто несёт конкретный налог и что происходит при переоценке

06

Девелопмент начинается с допустимости проекта на конкретном участке

До покупки или участия в торгах проверяются spatial planning, land quota, zoning, development intensity, floor area ratio, высотность, инфраструктурные обязательства и отраслевой допуск. Изменение назначения или параметров требует согласий и может повлечь новый grant agreement, доплату и повторные согласования.

1. 01
   Investment decision

   Проект, отрасль, investor eligibility, approval или filing.

2. 02
   Land route

   Grant, tender/auction/listing, transfer, lease или допустимый collective land route.

3. 03
   Planning conditions

   Границы, назначение, показатели, транспорт, utilities и public facilities.

4. 04
   Financeability

   Капитал, банк, mortgage, presale и ограничения использования средств.

07

Разрешения образуют последовательную цепочку

Набор и названия процедур зависят от проекта и местности, но обычно анализируются инвестиционная процедура, land-use approval, construction land planning permit, construction project planning permit, review проектной документации, construction permit, EIA, fire и специальные отраслевые разрешения. Начало работ до необходимого permit создаёт риск остановки, штрафа и проблем с приёмкой.

08

Подрядчик проверяется по лицензии, квалификации и реальной роли

Строительный договор заключается письменно и описывает scope, design responsibility, стандарты, программу, цену, материалы, subcontracting, страхование, HSE, гарантии и handover. Использование чужой qualification certificate, незаконная субподрядная цепочка или отсутствие требуемой квалификации может повлиять на действительность и ответственность.

Employer

Земля, permits, site access, исходные данные и своевременные решения

Contractor

Qualification, personnel, method, procurement, quality и safety

Designer/supervisor

Scope, approvals, professional liability и independence

Subcontractors

Разрешённые пакеты, согласие, flow-down и direct control

Security

Performance bond, advance guarantee, retention и parent guarantee

09

Variation без процедуры превращается в спор об объёме и цене

Договор устанавливает bill of quantities или lump sum basis, milestones, measurement, invoices, налоги, удержание и final account. Любое изменение проходит written instruction, оценку цены и времени, подтверждение полномочий и фиксацию последствий. Для delay разделяются события заказчика, подрядчика, органов власти и force majeure.

10

Приёмка — процесс, а не одна подпись в конце

Контроль строится через утверждение материалов, inspections, concealed works records, testing, commissioning, punch list и completion acceptance. Передача объекта связывается с as-built documents, manuals, warranties, keys, permits и обучением персонала. Defects liability period не отменяет обязательные требования к качеству и ответственность за скрытые дефекты.

ITP

Inspection and test plan с hold points и ответственными лицами

Evidence

Фото, лаборатории, site diary, RFI, NCR и corrective action

Completion

Статус работ, документы, ввод систем и незавершённые позиции

Warranty

Сроки по видам работ, response time, доступ и emergency repair

Final account

Закрывается после согласования variations, claims и defects

11

EIA, пожарная безопасность и промышленный режим проектируются заранее

По уровню воздействия проекту может требоваться environmental impact report, report form или registration form. Экологическое согласование, emissions, waste, water, soil, energy, occupational health, fire и production licenses должны соответствовать фактическому процессу, а не только архитектурному назначению здания.

12

Строительный спор выигрывается contemporaneous records

Основные конфликты касаются действительности договора, объёма, variations, задержки, качества, final account и payment priority. Договор определяет право, суд или арбитраж, язык, экспертную процедуру и interim measures, но сторона ежедневно сохраняет programme updates, notices, approvals, measurements и причинную связь.

1. 01

   Подтвердить land-use right, назначение, срок, границы и регистрационную историю.

2. 02

   Проверить иностранный допуск, business scope, валютное финансирование и местные правила.

3. 03

   Собрать land, planning, construction, EIA, fire и completion file.

4. 04

   Проверить ипотеку, аренду, судебные ограничения, задолженности и физическое состояние.

5. 05

   Смоделировать все налоги, сборы, цену и closing mechanics.

6. 06

   Зафиксировать квалификацию участников, scope, цену, changes, security и acceptance.

7. 07

   Вести единый contemporaneous project record до final account.