01
في الصين، يشترون شيئًا وحق استخدام الأرض
الأراضي في المدن ملك للدولة. عادة ما تكون الأراضي الريفية وضواحيها مملوكة ملكية جماعية ما لم يصنفها القانون على أنها أراضي دولة. بالنسبة لمشروع تجاري، عادة ما يكون العنوان الرئيسي هو حق محدود زمنيا لاستخدام أراضي البناء المملوكة للدولة. يتم تحليل المبنى نفسه وسند ملكية الأرض والغرض وسجل التسجيل معًا.
- Ownership
- مالك الأرض هو الدولة أو الجماعية الريفية
- Land-use right
- المخصصات المدفوعة أو التخصيص أو الإيجار أو أي نظام آخر ينص عليه القانون
- Purpose
- الصناعية والتجارية والمكاتب والسكنية واللوجستية وغيرها من الأغراض المعتمدة
- Building
- يجب أن يشكل الحق في البناء وحق استخدام الأراضي سلسلة متسقة
- Registration
- يتم التحقق من الإنشاء والنقل والرهن العقاري والتغييرات الأخرى من خلال السجل
02
يتم التحقق من الحالة الأجنبية بشكل منفصل عن المعاملة العادية
تتمتع الشركة الأجنبية ومؤسستها الصينية ومكتبها التمثيلي والأفراد بإمكانية وصول مختلفة إلى المرافق. بالنسبة لأنشطة التطوير أو الاستثمار المستقلة، يتم فحص القائمة السلبية للاستثمار الأجنبي ونطاق الأعمال ومتطلبات الوجود التجاري وتمويل رأس المال والعملات الأجنبية. يعتمد الشراء للاستخدام الشخصي على حالة المشتري ولوائح المدينة المحلية.
أنت بحاجة إلى مدينة ونوع الكائن والغرض والمشتري ومصدر الأموال. على سبيل المثال، تحدد بوابة الاستثمار الرسمية في بكين شروطًا معينة لشركة أجنبية لشراء مباني غير سكنية لمكتبها الخاص؛ وفي مدينة أخرى، قد تختلف مجموعة الوثائق والقيود.
03
تبدأ العناية الواجبة العقارية بالملف المساحي والتصميمي
ولا يحل المستخرج أو الشهادة محل التحقق من المنحة الأصلية للأرض وسداد قسط منحة الأرض والاستخدام المعتمد والمدة والحدود والبناء والتخطيط والاستخدام الفعلي. بالنسبة لكائن في شركة، تتم إضافة شيكات الشركات والديون والضرائب والتقاضي الخاصة بالمالك.
- Title
- صاحب حقوق الطبع والنشر والكائن والمنطقة والفترة والغرض وتاريخ التحولات
- Encumbrances
- الرهن العقاري والقبض والتسجيل والإيجار والارتفاق والمنازعات
- Land contract
- عقد المنح/النقل، والأقساط، ومواثيق التطوير وتغيير الاستخدام
- Permits
- التخطيط والبناء والحريق وتقييم الأثر البيئي وقبول الإنجاز والتراخيص التشغيلية
- Physical
- المسح والوصول والمرافق والعيوب والتلوث والامتثال للسجل
- Economics
- المستأجرين والودائع والديون والضرائب ورسوم الخدمات والنفقات الرأسمالية
04
يتم نقل الحقوق عن طريق التسجيل وليس الدفع
ويلزم العقد الكائن والسعر والإيداع وشروط الإغلاق والإفراج عن الأعباء ونقل المستندات ومخاطر رفض التسجيل. قبل الإغلاق، يتم تأكيد الموافقات والضرائب وإمكانية نقل حقوق استخدام الأرض مع المبنى. في عقد الإيجار، يتم التحقق من حق المالك وسلطته وتسجيله أو تقديمه والتنازل عنه وتجهيزه وتأجيره من الباطن وبيع العقار والحق في الخروج المبكر.
يتم نقل الحقوق المسجلة للكائن مباشرة؛ يتم تحليل الضرائب والموافقات والحالة الفنية.
يتغير مالك شركة المشروع، لكن تبقى مع الأصل التزاماته ومخالفاته.
رأس مال أقل، ولكنه يعتمد على ملكية المؤجر وسلوكه.
وتربط الاتفاقية متطلبات المنشأة والبناء والقبول وبدء عقد الإيجار.
05
يتم تصميم السعر بعد تحديد الوضع الضريبي للطرفين
قد تؤثر المعاملة على ضريبة صك المشتري، وضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية، وضريبة الدمغة، وضريبة دخل الشركات أو الأفراد، وبائع العقار - ضريبة تقدير الأرض. قد يؤدي استخدام الأراضي الحضرية إلى إنشاء ضريبة استخدام الأراضي في المناطق الحضرية والمدن؛ ملكية وتسليم مبنى - الضريبة العقارية حسب النظام المعمول به. يتم فحص الأسعار والحوافز والتنفيذ المحلي حسب المدينة ونوع المعاملة.
- Deed tax
- يحدث أثناء نقل حق استخدام الأرض أو ملكية المبنى المنصوص عليه في القانون
- LAT
- يتم حسابه على أساس الزيادة في القيمة مع الخصومات المقررة والمقياس التدريجي
- VAT
- يختلف حسب الملكية والبائع والتاريخ والنظام المطبق
- Withholding
- في البنية العابرة للحدود، يتم التحقق من دخل البائع، وPE، والمعاهدة، والتحويلات المالية
- Allocation
- وتحدد المعاهدة من يتحمل ضريبة معينة وماذا يحدث عند إعادة تقييمها
06
يبدأ التطوير بجدوى المشروع على موقع محدد
قبل الشراء أو تقديم العطاءات، يتم التحقق من التخطيط المكاني وحصة الأراضي وتقسيم المناطق وكثافة التطوير ونسبة المساحة الأرضية والارتفاع والتزامات البنية التحتية وتحمل الصناعة. يتطلب تغيير الغرض أو المعلمات موافقة وقد يؤدي إلى اتفاقية منحة جديدة ودفع إضافي وإعادة الموافقة.
- 01Investment decision
المشروع أو الصناعة أو أهلية المستثمر أو الموافقة أو التقديم.
- 02Land route
المنحة أو المناقصة/المزاد العلني/الإدراج أو النقل أو الإيجار أو الطريق البري الجماعي المقبول.
- 03Planning conditions
الحدود والغرض والمؤشرات والنقل والمرافق والمرافق العامة.
- 04Financeability
رأس المال والبنوك والرهن العقاري والبيع المسبق والقيود على استخدام الأموال.
07
تشكل الأذونات سلسلة متسلسلة
تعتمد مجموعة الإجراءات وأسماءها على المشروع والموقع، ولكن عادةً ما يتم تحليل إجراءات الاستثمار، والموافقة على استخدام الأراضي، وتصريح تخطيط أراضي البناء، وتصريح تخطيط مشروع البناء، ومراجعة وثائق المشروع، وتصريح البناء، وتقييم الأثر البيئي، وتصاريح الحريق والصناعات الخاصة. يؤدي بدء العمل قبل الحصول على التصريح المطلوب إلى مخاطر التوقف والغرامات ومشاكل القبول.
يعتمد إذن التخطيط على الأرض والتخطيط والتصميم والمقاول المختار والجودة والسلامة والتمويل. يتم نقل الخطأ في مرحلة مبكرة إلى إدخال وتسجيل الكائن النهائي.
08
يتم التحقق من المقاول من خلال الترخيص والمؤهلات والدور الفعلي
يتم إبرام عقد البناء كتابيًا ويصف النطاق ومسؤولية التصميم والمعايير والبرنامج والسعر والمواد والتعاقد من الباطن والتأمين والصحة والسلامة والبيئة والضمانات والتسليم. قد يؤثر استخدام شهادة تأهيل شخص آخر أو سلسلة التعاقد من الباطن غير القانونية أو عدم وجود المؤهلات المطلوبة على الصلاحية والمسؤولية.
- Employer
- الأراضي والتصاريح والوصول إلى الموقع والبيانات الأولية والقرارات في الوقت المناسب
- Contractor
- المؤهلات والموظفين والطريقة والمشتريات والجودة والسلامة
- Designer/supervisor
- النطاق والموافقات والمسؤولية المهنية والاستقلالية
- Subcontractors
- الحزم المسموح بها والموافقة والتدفق والتحكم المباشر
- Security
- ضمان الأداء والضمان المسبق والاحتفاظ وضمان الوالدين
09
يتحول الاختلاف بدون إجراء إلى نزاع حول الحجم والسعر
ويحدد العقد فاتورة الكميات أو أساس المبلغ المقطوع والمعالم والقياس والفواتير والضرائب والاستقطاع والحساب الختامي. ويخضع أي تغيير لتعليمات مكتوبة وتقييم التكلفة والوقت وتأكيد السلطة وتسجيل العواقب. للتأخير يتم فصل أحداث العميل والمقاول والسلطات والقوة القاهرة.
يكون السعر أكثر استقرارًا فقط مع النطاق الناضج والتوزيع الواضح لمخاطر التصميم.
يتطلب الاتفاق على الكميات والمعدلات والسجلات وإجراءات القياس المشتركة.
نحن بحاجة إلى كتاب مفتوح، وحقوق التدقيق، والتكلفة المسموح بها، وصيغة الألم/الربح.
الإشعار والسجلات المعاصرة والتخفيف والموعد النهائي يحفظ موقف الحزب.
10
القبول هو عملية، وليس مجرد توقيع واحد في النهاية
ويتم التحكم من خلال الموافقة على المواد، وعمليات التفتيش، وسجلات الأعمال المخفية، والاختبار، والتشغيل، وقائمة المهام، وقبول الإكمال. يرتبط نقل الكائن بالمستندات والأدلة والضمانات والمفاتيح والتصاريح وتدريب الموظفين. فترة المسؤولية عن العيوب لا تلغي متطلبات الجودة الإلزامية والمسؤولية عن العيوب الخفية.
- ITP
- خطة التفتيش والاختبار مع نقاط الانتظار والأشخاص المسؤولين
- Evidence
- الصور والمختبرات ومذكرات الموقع وRFI وNCR والإجراءات التصحيحية
- Completion
- حالة العمل والمستندات ومدخلات الأنظمة والعناصر غير المكتملة
- Warranty
- المواعيد النهائية حسب نوع العمل وزمن الاستجابة والوصول والإصلاح في حالات الطوارئ
- Final account
- يتم إغلاقه بعد الاتفاق على الاختلافات والمطالبات والعيوب
11
تم تصميم تقييم الأثر البيئي والسلامة من الحرائق والظروف الصناعية مسبقًا
بناءً على مستوى التأثير، قد يتطلب المشروع تقرير الأثر البيئي أو نموذج التقرير أو نموذج التسجيل. يجب أن تتوافق الموافقات البيئية والانبعاثات والنفايات والمياه والتربة والطاقة والصحة المهنية وتراخيص الحرائق والإنتاج مع العملية الفعلية، وليس فقط الغرض المعماري للمبنى.
يتم التحقق من التلوث القديم، والتصاريح، والمراقبة، والمواد الخطرة، والخزانات تحت الأرض، واللوائح وتوزيع المسؤولية عن العلاج.
12
فاز نزاع البناء بالسجلات المعاصرة
تتعلق النزاعات الرئيسية بصحة العقد والنطاق والتغييرات والتأخير والجودة والحساب الختامي وأولوية الدفع. يحدد العقد القانون والمحكمة أو التحكيم واللغة وإجراءات الخبراء والتدابير المؤقتة، لكن الطرف يحتفظ بتحديثات البرنامج اليومية والإشعارات والموافقات والقياسات والسببية.
- 01
التأكد من حق استخدام الأرض والغرض والمدة والحدود وتاريخ التسجيل.
- 02
التحقق من التخليص الأجنبي، ونطاق الأعمال، وتمويل النقد الأجنبي واللوائح المحلية.
- 03
جمع الأراضي والتخطيط والبناء وتقييم الأثر البيئي وملف الحريق والإكمال.
- 04
التحقق من الرهن العقاري والإيجار وقيود المحكمة والديون والحالة المادية.
- 05
نموذج جميع الضرائب والرسوم والأسعار وآليات الإغلاق.
- 06
سجل مؤهلات المشاركين والنطاق والسعر والتغييرات والأمن والقبول.
- 07
الاحتفاظ بسجل واحد للمشروع المعاصر حتى الحساب النهائي.