Недвижимость и строительство:
от title до handover

01

Что именно приобретает инвестор

Ownership

Зарегистрированное право собственности при допустимости

Usufruct

Долгосрочное право использования на условиях договора и закона

Lease

Арендное право, срок, renewal и ограничения

Off-plan

Договорное право на будущий объект с project/escrow risk

Shares

Косвенное владение через company — не замена property due diligence

02

Иностранное владение зависит от места и продукта

Нельзя исходить из общего права иностранца купить любой участок. Проверяются nationality/residence, назначение, Integrated Tourism Complex или иной утверждённый проект, форма права, geographic restrictions и условия regulator approval.

03

Real Estate Registry Law 2026

Royal Decree 56/2026 ввёл новый закон о реестре недвижимости и усилил цифровой контур регистрации. Для сделки важны не только договор и payment, но и запись права, encumbrances, cadastral identity и полномочия регистратора.

04

Title и project due diligence

Owner

Registered owner и authority to sell/lease

Plot

Krooki, boundaries, access и cadastral match

Rights

Mortgage, usufruct, lease, easement и restrictions

Planning

Use, density, height, setbacks и parking

Utilities

Capacity, connection, rights of way и cost

Project

Developer licence, approvals, escrow и construction status

05

Planning и назначение участка

Commercial idea должна соответствовать approved plan. Изменение use, subdivision, consolidation, access или density проходит отдельную процедуру. Экономическая модель учитывает не обещанную, а юридически подтверждённую buildable area.

06

Building permit и commencement

Gov.om указывает technical documents, approvals, land ownership или government-land usufruct, site plan, identity documents, consultant letter и site photos среди материалов для permit. До начала работ дополнительно оформляются supervision arrangement, contractor records и commencement approval.

1. 01
   Design

   Architectural, structural и engineering package.

2. 02
   Approvals

   Municipality и relevant authorities.

3. 03
   Permit

   Approved plans и building licence.

4. 04
   Commencement

   Consultant, contractor, site controls и start permit.

5. 05
   Inspections

   Stage reports, completion и occupancy/handover.

07

Договорная структура проекта

08

Off-plan development и escrow

Покупатель и финансирующий банк проверяют developer, project registration, land right, approvals, escrow account, payment milestones, permitted withdrawals, completion, cancellation и refund mechanics. Официальный MoHUP перечень escrow accounts используется как один из источников, но не заменяет due diligence.

09

Управление строительством

Baseline

Approved programme и critical path

Instructions

Кто вправе менять scope и price

Records

Daily reports, labour, plant, photos и correspondence

Payment

Measurement, certificates, retention и set-off

Quality

Submittals, tests, NCR, defects и warranties

Handover

Completion criteria, as-builts, manuals и permits

10

Variations, delay и claims

Claim выигрывается records, а не общим ощущением несправедливости. Notice, contractual deadline, cause, contemporaneous evidence, programme impact, mitigation и quantum готовятся в реальном времени.

Variation

Written instruction, valuation и time effect

Delay

Critical path, concurrency и mitigation

Payment

Certification, due date и supporting measurement

Force majeure

Contract definition, notice и consequences

Termination

Ground, cure, security, site handover и evidence

11

Покупка и выход

1. 01

   Проверить допустимость buyer и форму права.

2. 02

   Получить registry, plot, encumbrance и planning evidence.

3. 03

   Согласовать price, tax, escrow, conditions и completion.

4. 04

   Зарегистрировать transfer и обновить utilities/management.

5. 05

   Для продажи заранее проверить approvals, pre-emption и discharge.