Недвижимость:
от title до handover

01

Право зависит от эмирата, участка и вида права

Dubai Land Department/RERA и Abu Dhabi Real Estate Centre применяют разные local laws и registries. Free zones и special developments могут добавлять собственные approvals, но зарегистрированное вещное право определяется компетентным земельным режимом.

Dubai

DLD/RERA, freehold areas, Real Property Register и Interim Register

Abu Dhabi

ADREC/DMT, investment areas и обновлённый Real Estate Sector Law

Другие эмираты

Собственные ownership и registration rules

Right

Freehold, usufruct, musataha, long lease или contractual right

Project

Completed, off-plan, land development или construction

02

Иностранное владение проверяется по карте areas

В Дубае иностранцы могут приобретать freehold и иные предусмотренные права в designated areas. В Абу-Даби иностранные физические и юридические лица могут владеть и распоряжаться real rights в investment areas. Правила Шарджи и других эмиратов отличаются.

Buyer

Физическое лицо, UAE company, free-zone company, foreign company или fund

Area

Официально ли участок входит в permitted freehold/investment zone

Right

Land + building, unit only, usufruct, musataha или lease

Use

Residential, commercial, industrial, hospitality или mixed

Structure

Direct ownership, SPV, foundation или fund — с UBO, tax и bank analysis

03

Title due diligence до депозита

Брокерская brochure и SPA не заменяют official registry search. Проверяются собственник, plot/unit, boundaries, right type, mortgages, attachments, restrictions, service charges, leases и project status.

04

Off-plan: проверяем проект до unit

Developer, project, land и sale должны быть зарегистрированы по применимому режиму. Payment plan сопоставляется с construction milestones и project escrow. В Dubai права покупателя отражаются в Interim Real Estate Register/Oqood.

Developer

Registration, licence, track record и authority to sell

Project

Official number, land, approvals, status и expected completion

Unit

Plan, area tolerance, specifications, parking и common areas

SPA

Completion, extension, variation, cancellation, refund и dispute forum

Payments

Только на проверенный project escrow по установленному schedule

05

Project escrow — не обычный счёт застройщика

В Дубае каждый development project имеет отдельный escrow account, используемый для проекта; средства покупателей и project finance поступают по установленным правилам. Абу-Даби в 2026 году уточнил механизмы disbursement, включая этап до 20% completion.

Verify

Project, escrow account, approved trustee и payment instructions

Deposit

Платить только способом, подтверждённым regulator/project documents

Disbursement

По progress и regulatory controls, а не свободно developer

Dubai retention

5% удерживается на установленный период после completion для defects

Fraud control

Любая смена bank details — independent verification через official channel

06

SPA, completion и handover

Sale and Purchase Agreement определяет unit, price, milestones, long-stop, variations, area adjustment, snagging, service charges и remedies. Standard form застройщика всё равно требует проверки mandatory local rules.

Completion

Objective certificate/event, notice и long-stop date

Delay

Extension events, developer evidence и buyer remedies

Variation

Permitted design/specification/area change и price adjustment

Handover

Inspection, snag list, keys, utilities и title registration

Post-handover

Defects, warranties, service charges и community rules

07

Коммерческая и жилая аренда

Tenancy law и rent-dispute forum зависят от эмирата и, иногда, special zone. Проверяются permitted use, registration, rent review, service charges, fit-out, repair, assignment, sublease и early termination.

Premises

Exact unit, condition, area, parking и common facilities

Use

Licence activity, planning, signage и authority approvals

Money

Rent, VAT, deposit, service charge, utilities и fit-out

Works

Landlord consent, permits, reinstatement и ownership of improvements

Exit

Notice, break option, handback condition и deposit return

08

Девелопмент начинается с land и approvals

До design и sales проверяются land right, master developer restrictions, zoning, density, access, utilities, environmental and traffic requirements. Developer registration, project registration, escrow и marketing approvals формируют отдельный workstream.

1. 01
   Land

   Title, use, encumbrances, access и development rights.

2. 02
   Planning

   Concept, master developer, authority NOCs и utilities.

3. 03
   Project

   Developer/project registration, permits, escrow и financing.

4. 04
   Sales

   Marketing approval, SPA, interim registration и buyer payments.

5. 05
   Completion

   Inspection, completion certificate, handover и final registration.

09

Строительный договор и risk allocation

FIDIC-based form требует project-specific amendments. Scope, design responsibility, site conditions, programme, variation, payment, delay, testing, insurance и dispute board должны совпадать с procurement model и UAE mandatory rules.

Scope

Drawings, specifications, BOQ, exclusions и document priority

Design

Employer/contractor responsibility, review и fitness standard

Time

Baseline programme, access, extensions, notices и concurrency

Money

Lump sum/re-measurement, valuation, variations и escalation

Risk

Ground, permits, utilities, force majeure, change in law и insurance

10

Payment security и project controls

Advance payment, performance bond, retention, parent guarantee, insurance и direct agreements защищают разные риски. Pay-when-paid и back-to-back clauses проверяются вместе с фактической цепочкой и обязательными нормами.

Advance

Bond, permitted use и recovery schedule

Performance

Amount, expiry, reduction и call conditions

Interim payment

Application, certification, due date и disputed items

Retention

Cap, release at taking-over и defects completion

Records

Daily reports, progress, instructions, notices и cost evidence

11

Taking-over, defects и decennial liability

Contractual taking-over не прекращает автоматически statutory responsibilities. Проверяются defects period, warranties, latent defects и mandatory decennial liability для serious structural failure по применимому civil law.

Tests

Commissioning, authority inspection и performance criteria

Taking-over

Certificate, outstanding works, risk и care of works

Defects

Notice, access, rectification и self-help

Final account

Claims, variations, release и final certificate

Mandatory liability

Designer/contractor exposure нельзя оценивать только по contract cap

12

Claims и property/construction disputes

Delay, variation, non-payment, defects и cancellation требуют contemporaneous evidence и соблюдения notice. Forum может быть local property committee/court, onshore court, DIFC/ADGM court или arbitration.

1. 01

   Право владения и registry status подтверждены.

2. 02

   Project, developer, escrow и permits проверены официально.

3. 03

   SPA/contract содержит long-stop, variation, payment и remedies.

4. 04

   Progress, notices, defects и costs документируются в реальном времени.

5. 05

   Forum и enforcement выбраны с учётом актива и участников.