房地产：
从所有权到移交

01

权利取决于酋长国、地区和权利类型

迪拜土地局/RERA 和阿布扎比房地产中心适用不同的当地法律和登记。自由区和特殊开发项目可以添加自己的批准，但登记的产权由主管土地制度决定。

Dubai

DLD/RERA、永久业权区域、不动产登记册和临时登记册

Abu Dhabi

ADREC/DMT、投资领域和更新的房地产行业法

其他酋长国

自己的所有权和登记规则

Right

永久业权、使用权、musataha、长期租赁或合同权

Project

已竣工、计划外、土地开发或建设

02

使用区域地图检查外国所有权

在迪拜，外国人可以获得指定区域的永久业权和其他指定权利。在阿布扎比，外国个人和法人可以拥有和管理投资领域的物权。沙迦和其他酋长国的规则有所不同。

Buyer

个人、阿联酋公司、自由区公司、外国公司或基金

Area

该地点是否正式包含在允许的永久业权/投资区域内？

Right

土地+建筑物，仅限单位，使用权，musataha 或租赁

Use

住宅、商业、工业、酒店或混合

Structure

直接所有权、SPV、基金会或基金 - 包括 UBO、税务和银行分析

03

存款前进行产权尽职调查

经纪手册和 SPA 不能取代官方注册搜索。检查所有权、地块/单元、边界、权利类型、抵押、附件、限制、服务费、租赁和项目状态。

04

期房：检查项目直至单位

开发商、项目、土地和销售必须根据适用的制度进行注册。付款计划与建设里程碑和项目托管进行比较。在迪拜，买方的权利反映在临时房地产登记册/Oqood 中。

Developer

注册、许可证、业绩记录和销售授权

Project

官方数量、土地、批准、状态和预期完工

Unit

规划、面积公差、规格、停车场和公共区域

SPA

完成、延期、变更、取消、退款和争议论坛

Payments

仅根据既定时间表验证项目托管

05

项目托管不是普通的开发者账号

在迪拜，每个开发项目都有一个单独的托管账户用于该项目；买家的资金和项目融资均按照既定规则收取。 2026年，阿布扎比明确了支付机制，包括完成20%的阶段。

Verify

项目、托管账户、批准的受托人和付款说明

Deposit

仅以监管机构/项目文件确认的方式付款

Disbursement

通过进度和监管控制，而不是自由开发者

Dubai retention

完工后的缺陷保留5%

Fraud control

银行详细信息的任何变化 - 通过官方渠道进行独立验证

06

SPA、竣工和移交

销售和购买协议定义了单位、价格、里程碑、长期停留、变化、面积调整、障碍、服务费和补救措施。开发商的标准形式仍需要当地强制性规则的验证。

Completion

目标证明/事件、通知和最后停止日期

Delay

延期事件、开发商证据和买方补救措施

Variation

允许的设计/规格/面积变更和价格调整

Handover

检查、障碍清单、钥匙、公用设施和产权登记

Post-handover

缺陷、保修、服务费和社区规则

07

商业和住宅租赁

租赁法和租金纠纷论坛取决于酋长国，有时取决于特区。检查许可使用、注册、租金审查、服务费、装修、维修、转让、转租和提前终止。

Premises

确切的单位、状况、面积、停车位和公共设施

Use

许可活动、规划、标牌和当局批准

Money

租金、增值税、押金、服务费、水电费和装修费

Works

业主的同意、许可、恢复和改进的所有权

Exit

通知、中断选项、返还条件和押金返还

08

开发从土地和审批开始

在设计和销售之前，会检查土地权、主要开发商限制、分区、密度、通道、公用设施、环境和交通要求。开发者注册、项目注册、托管和营销审批形成一个单独的工作流程。

1. 01
   Land

   所有权、使用权、产权负担、使用权和发展权。

2. 02
   Planning

   概念、主要开发人员、权威 NOC 和公用事业。

3. 03
   Project

   开发商/项目注册、许可、托管和融资。

4. 04
   Sales

   营销批准、SPA、临时注册和买方付款。

5. 05
   Completion

   检查、竣工证书、移交和最终注册。

09

施工合同和风险分配

基于 FIDIC 的表格需要针对特定项目进行修改。范围、设计责任、场地条件、计划、变更、付款、延迟、测试、保险和争议委员会必须符合采购模式和阿联酋强制性规则。

Scope

图纸、规格、工程量清单、排除和文件优先级

Design

雇主/承包商的责任、审查和健身标准

Time

基线程序、访问、扩展、通知和并发

Money

一次性付清/重新测量、估价、变更和升级

Risk

地面、许可证、公用事业、不可抗力、法律变更和保险

10

支付安全和项目控制

预付款、履约保证、保留、母公司担保、保险和直接协议保护不同的风险。随到随付、背靠背条款均与实际链条和强制规定一起检查。

Advance

保证金、允许使用和回收时间表

Performance

金额、有效期、减少和赎回条件

Interim payment

申请、证明、截止日期和争议事项

Retention

上限、接收时释放和缺陷完成

Records

每日报告、进度、指示、通知和成本证据

11

接管、缺陷和十年责任

合同接管并不自动终止法定责任。缺陷期限、保修、潜在缺陷和严重结构故障的十年强制性责任均根据适用的民法进行检查。

Tests

调试、权威机构检查和性能标准

Taking-over

证书、优秀作品、作品风险和维护

Defects

通知、准入、整改、自助

Final account

索赔、变更、发布和最终证书

Mandatory liability

设计师/承包商的风险不能仅通过合同上限来评估

12

索赔和财产/建筑纠纷

延迟、变更、未付款、缺陷和取消需要同时提供证据并遵守通知。论坛可以是当地财产委员会/法院、境内法院、DIFC/ADGM 法院或仲裁。

1. 01

   所有权和注册状态已得到确认。

2. 02

   项目、开发商、托管和许可证均已得到正式验证。

3. 03

   SPA/合同包含长期停止、变更、付款和补救措施。

4. 04

   进度、通知、缺陷和成本都会被实时记录。

5. 05

   选择论坛和执行时要考虑资产和参与者。